宽松政策或已助中国房市复苏，更多扶助措施可期

汇通财经APP讯——去年以来中国央行放宽抵押贷款的限制，并削减利率的措施，已经在小城市开始见效，中小城市房价已经开始复苏。现在则面临更大的挑战：清理过剩供应，刺激开发商投资。

较低的借贷成本正帮助从诸如深圳、上海这样的经济中心到小型的欠发达的城市住宅市场复苏。据政府有关部门统计，9月份和8月份房价相比，有超过70个主要城市新住宅销售录得17个月以来第一次月度环比上升。据9月30日数据，在过去两年的房地产建设热潮中已经建成4.247亿平方米空置房屋无法售出。

重振房地产投资对中国政府来说是至关重要的，作为总理李克强新经济增长措施的一部分，中国央行在上周五启动年内第六次降息并取消存款利率上限。据中国国际金融有限公司称，中国首次下调存款准备金率--而这正是小城市欲购房者期望的--目的是解决困扰城市购房者的难题，解决困扰城市供大于求的矛盾，据估计因此拉动的销量约占全国销售量的85%。


据上海交通银行股份有限公司宏观经济分析师刘学智说：阻碍经济增长中最大的问题现在是投资放缓，而房地产则是主要障碍。据野村控股公司指出：虽然一线城市房价反弹，但二线和三线城市房地产销售仍然吃紧，而房地产行业贡献了国内生产总值的近30%。

当局正努力推动经济增长，而今年的中国经济增速仍将是25年来最低，因以建筑和制造业增长的驱动力已经停滞。上周五(10月23日)，中国央行将一年期贷款利率从4.6%下调至4.35%，而一年期存款利率将从1.75%降至1.5%。中国人民银行还取消了银行储蓄存款利率上限。

中国9月30日下调非一线城市首付贷款首付要求为25%，减少了5个百分点。这一举措跟随了一系列其它宽松措施。今年，政府还将初次购房者使用住房公积金首付款比例调低至20%，允许开放商融资开发项目而不必用自有资本，并放宽对外国人购买房产的限制。3月份，调低部分二手房的贷款首付从60%到40%，并免除业主的房产销售税。

瑞穗证券亚洲有限公司分析师艾伦·金表示，为帮助解决供过于求的局面，政策将有可能需要进一步宽松，以刺激开发商提高对土地和新项目建设的兴趣。自2013开始的建设热潮，致使截至9月30日未售出房屋已经增加了13%之多。

据野村证券的首席中国经济学家赵扬表示，中国城市居民已经拥有人均购房24平方米，而正在修建的房屋库存则表明，人均购房另有7平方米可以增加，从而使得人均平均购房31平方米。鉴于中国目前的经济发展水平，并与日本的人均35平方米和美国的人均54平方米相比，中国人均购房面积潜力仍是“非常高”。

(下图为中国70城市房价指数变动率走势)


“务实的目标”

在电话采访中赵扬表示：政府能做的是极力阻止房地产市场快速下滑，这是务实的目标，刺激房地产市场促使经济恢复增长，坦率地说，并没有太大意义，甚至是劳而无功。

在上周五降息之前，北京中金公司分析师宁静鞭(Ning Jingbian)在接受采访时表示，为了使房地产能够支撑经济增长，中国政府将不得不进一步降息和降低房产交易税，而这作为以前的宽松措施的边际效应正在减弱。

政府上周表示，中国经济在今年第三季度增长率6.9%，是自2009以来最慢的季度增长率。固定资产投资增速在前九个月下降到10.3%，是2000年来的最低值。

然而，九月新资产的年度同比增长率为15%，促使投资者对投资前景产生一些乐观预期。通胀率录得连续10个月来下降的最低值，表明一些开发商也开始对未来12到18个月内的销售前景持乐观态度，香港巴克莱银行分析师Alvin Wong在十月十九日的报告中如是说。

房地产行业向好的迹象

中国的激进宽松措施正在产生其他向好迹象。在最新的抵押贷款利率下降后，本月初国庆期间，房地产经纪人乐路在中国西南部城市重庆的两个项目的销售中，她注意到了意想不到的潜在买家数量激增。

深圳世界联合会物业咨询公司驻重庆的一位房地产经理人在电话采访中表示：“我们原以为人们会去旅行，对顾客数量并不抱有太大希望。但是国庆节前两天就来了将近300名看房客，人们很激动，现在终于能够买一栋属于自己的住房了。”