深圳新房成交量约降五成 全国供给端依然面临过剩难题

汇通财经APP讯——

深圳楼市“3·25”新政满月，市场热度明显下降。新房成交量下滑约五成，部分新盘下调销售价格；部分区域二手成交价格出现5%的调整。业内人士认为，深圳楼市调整周期不会太长，或是刚需买家入市的机会。

新房成交量下滑约五成

深圳市规土委数据显示，从3月25日至4月24日，深圳一手住宅成交2674套、28.8万平方米，成交量较新政一个月前，跌幅约为一半；成交价格为49800元/平方米，前后变化不大。

根据中国指数研究院数据，在上周楼市成交数据中，前期涨幅最大的深圳领跌，成交面积为5.51万m^2，成交面积环比下降24.8%，成交面积同比下降47.2%，跌幅最大。

而在上海，相比过去的一周，楼市则止跌回涨，成交面积为48.98万m^2，环比上涨13.6%，不过同比仍下降7.4%。

在二三线城市中，超过六成的城市成交面积环比出现下降。其中宁波、石家庄、东营、惠州等城市成交面积下滑幅度较大。

就库存总量而言，由于楼市趋于理性，库存去化速度有所减慢，库存总量趋稳。其中14个主要代表城市库存总量环比下降0.02%，青岛下降幅度最高，为3.02%。

“新政在很大程度上降低了市场的热情，市场很快进入观望，置业者对价格很敏感。新盘开盘价格有调整，就会获得较高的去化；反之则销售不理想。”深圳中原地产研究中心经理王飞如是说。

业内人士指出，冲高回落，是楼市“降温”的主因。2月下旬开始，多重政策的窗口效应和一线城市的传导效应，导致一线城市出现调控前的狂欢，而二三线城市出现市场预期大逆转，大多数人认为房价是将要上涨的产物，因此楼市出现大幅攀升。不过随着各地调控紧缩政策陆续出台，楼市出现一定降温。

楼市降温的另一个原因，来自于金融方面。业内认为，3月，人民币汇率趋稳，汇通网集团储备转而回升，降准预期降低。同时，CPI进入“2时代”，猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄，货币环境对楼市的支撑力度也在下降。

虽然房地产市场将去库存定位主基调，但业内普遍认为，由于房地产市场区域差异特征的存在，调控政策思路已从全面放松，演变成一线城市收紧。如今，政策收紧的范围又进一步扩大，往后楼市调控政策或将持续加码。

中原地产首席分析师张大伟认为，未来热点二线城市出台约束政策的可能性很大，南京、合肥、厦门等城市都有可能在最近出台政策。就政策手段而言，除“限价令”外，还可能包括收紧信贷、加税、增加土地供应、打击场外配资等等。

或为刚需入市的机会

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，新政对市场有明显的遏制作用，这种判断加剧了近期深圳楼市成交的萎缩，观望氛围较为浓厚。对于买方而言，深圳楼市这样一个调整期，将是一个比较好的入市机会。

对于后市的看法，有房产媒体的调查显示，20.8%的网友认为今年房价应该会降；33%认为短期会跌，但今年仍会上涨；19.3%的网友认为下半年又会大涨；而27%的网友则表示“怕了，深圳房价真不好说”。

“前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点”。深圳中原研究中心预测，未来在调控新政的影响下，市场将会逐渐进入调整阶段，客户的入市积极性明显减弱，开发商入市速度放缓，新房推售量将会继续保持低位。

房地产依然面临库存难题

民生证券研究院院长管清友认为，一季度经济增速继续放缓，但房地产一枝独秀。不仅销售同比增长33%，而且房地产投资也出现了难得的反弹(6.2%)。很多人为房地产投资的反弹而雀跃，但事实上，房地产投资反弹可能给未来的房价埋下更大的风险。不管从需求端还是供给端的基本面来看，全国总体的房地产市场都是过剩的。房地产目前的核心任务应该是去库存，这个时候因为短期需求的回暖而扩大投资只会加剧长期内的过剩。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任长认为，从宏观调控的角度看，在试图控制房价继续上涨的同时，也要警惕出现突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地产市场，最近1年价格上涨速度过快，最容易出现失速下跌。另外，香港的楼市在多方面因素的作用下已经出现拐点，香港市场的负面信息迟早会传导到深圳楼市。值得一提的是，3月底出台的房地产调控政策措施中，深圳的政策力度小于上海，估计深圳有关方面已经考虑到了香港的因素。