中国房地产行业数据过于完美 增值税改革和经济放缓都是“祸水”

汇通财经APP讯——
据外媒报道，中国3月份房地产销售大增，新开发项目与二手房销售活动一同增长，初看之下可能觉得很美，但现实情况可能不尽然。同时，麦格理资本(Macquarie Capital Ltd.)分析师伊恩-罗博(Ian Roper)等人发布的报告显示，其对中国房地产投资的反弹持怀疑态度。

中国一季度房地产开发投资情况

2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿 元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

汇金网此前称，1-3月份，东部地区房地产开发投资10539亿元，同比增长5.4%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；中部地区投资3411亿元，增长9.5%，增速提高5.2个百分点；西部地区投资3726亿元，增长5.5%，1-2月份为下降0.1%。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积617975万平方米，同比增长5.8%，增速比1-2月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积 424041万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。其中，住宅新开工面积19271万平 方米，增长14.8%。房屋竣工面积20001万平方米，增长17.7%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅竣工面积14509万平方米，增长 17.1%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7个百分点；土地成交价款1165亿元，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。

中国央行4月20日发布的数据显示，报告显示，2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。

2016年3月末，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额1.86万 亿元，同比增长45.4%，增速比上年末低14.1个百分点；地产开发贷款余额1.8万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高10个百分点。个人购房 贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增 4309亿元。

中国3月份全国房地产销售面积和住宅新开工面积分别同比增长38%和27%。但分析师们将第一季度当作一个整体看待，有很多例子显示省级的销售增长和新开工面积之间存在明显失衡的问题。尤其是新疆这样的资源省份出现新开工面积大幅超过销售面积的情况。


为何房地产行业数据过于完美？

上述现象说明房地产市场可能出现了一些令人忧虑的情况，如随着中国经济增速放缓，决策者忽视依靠内需拉动经济的济结构改革，开倒车。

分析师发布的报告显示，地方在新开工面积与销售面积之间的差距有点偏离实际，更重要的是，这可能跟中央政府的房地产去库存目标相悖。同时，中西部省份（尤其是那些资源大省）在整体经济放缓中受到严重打击，这些省份的房地产库存可能更难消化，因此，房地产市场新一轮建设开工显然无助于现有房地产库存问题的解决。

同时，Roper & Co.也指出其对中国房地产向好表示质疑的另一个原因。中国将从5月1日开始进行增值税改革，房地产市场新项目带来的部分税收将被中央政府收走。分析师认为，地方政府可能希望开发商在新政实施前破土动工，以防进一步侵蚀他们的税基。

当然，中国中央政府也将会有一套过渡计划，确保地方利益不会受损太大，但最终实施的不确定性依然可能导致一些地方政府采取行动保护自己的税收。其中一种可能性是，地方政府可能已经促使当地开发商提前开工，这带来的结果是中国实际的建筑活动可能没有国家统计局数据显示的那么好。

分析师称，如果很多新开工项目最终证明只是在地方政府要求之下提前进行的装模作样，那么新开工面积增长所暗示的大宗商品需求（尤其是钢铁需求）在近期可能被高估了。