一文告诉你中国楼市是否重演日式大崩盘!

叶子 2016-09-05 16:14 来源:【转载】
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汇通财经讯——上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂,房价崩盘通常来得悄无声息。犹记得1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。
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上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂,房价崩盘通常来得悄无声息。犹记得1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

投资者为之疯狂的两大“神话”

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

房地产崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。
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中国楼市或重演日式大崩溃?

以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。

与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

讨论房价之前,让我们先关注一下中国的失业率情况。

中国的经济虽然遇到了困难,但仍然比日本强不少,至少我们还有6.5%以上的增长速度。根据国家统计局的数据,今年上半年的城镇登记失业率为4.05%。今年前5个月31个大中城市的调查失业率,为5.1%。

中国为什么有两个失业率数据,而且数据有较大差异?其实很简单,一个是官方坐着等待失业者“上门登记”的失业率,这个数字自然偏低;另一个是调查者登门主动调查,这个数据自然就高一些。相比之下,调查失业率显然更靠谱。
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从上述表格可以看出,欧洲失业率最高,中国的失业率跟美国差不多,日本一直非常低。要知道,美国经济形势是非常好的,正是因为非农就业人数不断创新高,所以近期加息预期在上升。但即便到了今年7月,美国失业率仍然是4.9%,远远高于日本。

再看欧元区,失业率基本上维持在10%以上,去年甚至达到了11%。如果扣除经济状况不错的德国等国家,失业率会更高。

从这里我们可以看出,为什么极右势力在欧洲那么有市场,为什么欧洲有那么多人反对全球化和欧洲一体化。原因很简单,普通老百姓没有得到什么好处。

国家治理的目标,说一千道一万,无非是实现充分就业和实际收入稳定增长。换成经济指标,就是压低失业率和控制通胀水平,这不仅仅是央行存在的理由,也是政府的最核心目标。

即便是经历了失去的20年,日本目前的失业率水平仍然是全球最低。原因大概有三个:第一,日本人口在减少,移民政策比较严格;第二,日本社会习惯了终身雇佣制,企业不会轻易解雇员工,员工也轻易不会跳槽;第三,日本实体经济其实还是不错的,企业能养活那么多的人。

其次,日本经历了房地产泡沫的破裂。而日元跟SDR的币值关系,让我们看到了日本房地产泡沫的另一面:本币持续升值!

也就是说,房地产的“东京模式”(泡沫破裂)是以日元成为全球最坚挺货币为基础的。

日本为什么要做出这样的选择?原因很简单,他们为了实体经济!日本缺少能源、原材料,如果为了维护资产泡沫,像越南、秘鲁、俄罗斯那样放弃汇率,日本需要进口的东西将越来越贵,日本经济将无法承受。

货币坚挺,必然带来长期通缩,以及较高的债务率,这是日本需要付出的代价。日本经济虽然经历了20年的艰难调整,但终于没有被时代抛弃,仍然守住了全球第三(不算欧元区)的位置,维持了低失业率,应该说还是比较成功的。

中国目前的经济状况,跟日本上世纪90年代前期非常像。

很多学者都认为中国楼市必将重演日本式崩盘,这种可能性当然不能排除。但前提是,中国选择强势的人民币,以主动刺破泡沫。

中国虽然自然资源算不上丰富,但通过技术进步(比如页岩油、页岩气技术进步),基本上可以逐步实现自然资源的自给自足,没有必要学习日本过分追求本币的坚挺。其次,中国企业效率比当年日本低不少,目前投资主体仍然是国企和地方政府,如果强行刺破房地产泡沫,其他产业很难支撑得住。

所以,中国资产价格未来的选择既不是“东京模式”,也不是“莫斯科模式”,而是中国自己的模式。拿中国简单类比日本,是没有意义的。

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