供应过剩抑制房价，澳大利亚楼市现明显降温迹象

汇通财经APP讯——周三(12月21日)，FX678援引外媒消息称，离岸对冲基金经理人表示，澳大利亚年轻人长期以来一直认为悉尼(澳大利亚最大城市)的房价增长速度是不可持续的。他们可能最终是正确的。

房屋供应过剩抑制房价

FX678援引澳大利亚政府最新数据显示，在经历两年的两位数增长后，今年年初至9月，悉尼房价指数仅上涨3.2％，这是自2012年以来最为疲软的增长水平。而年初迄今，墨尔本房价仅上涨6.9％，这是一年多以来增长最为放缓的水平。



澳洲联储警告当前市中心住宅区逐渐呈现供大于求的趋势；而摩根士坦利分析师预计，截止2018年年底，因供应过剩，澳大利亚城市房屋将出现超过10万间空置公寓。

12月，因援引澳大利亚房地产市场的“重大风险”，惠誉下调澳大利亚银行业的前景预期，而房地产市场消费者信心指数已跌至年度最低水平。

房地产市场并不会走向崩溃

凯投宏观(Capital Economics Ltd.)研究澳大利亚和新西兰的首席经济学家戴尔(Paul Dales)表示，“我认为这种趋势将不会持续下去，当前整体市场状况与未来实力并不太相符。”

值得注意的是，澳大利亚最大银行的贷款账簿主要以房地产贷款为主。由于银行开始重新定价信用风险，房地产投资者的借贷成本呈现上升趋势。12月，西太平洋银行、澳洲联邦银行、澳新银行、澳大利亚国民银行将房屋抵押贷款利率上调至7％至15％的区间范围内。

自3月升至3.1546万户的巅峰以来，公寓住宅销量的大幅飙升趋势开始回落，这说明开发商也面临着更为困难的贷款环境。澳新银行首席执行官艾利奥特(Shayne Elliott)在本月的股东周年大会上表示，当前银行业正降低CBD区域和市中心公寓的风险敞口，因为有点担心那里也存在一些风险。

汇丰控股(HSBC Holdings)驻悉尼首席澳大利亚经济学家布洛翰(Paul Bloxham)表示，收紧房地产投资者和外国买家的贷款标准以及中国政府当局的资本管制加剧澳大利亚经济进一步放缓。11月底，布洛翰展望2017年房地产业前景时表示，澳洲房地产市场正在降温，谨慎的收紧举措和国外需求回落预计将打压房价，尤其是公寓价格。

然而，由于创纪录的低利率和人口增长支撑市场需求，很少有人预测房地产市场将陷入完全崩溃状态。燃料价格上涨导致理想型物业郊区陷入短缺状态，而这反过来又加剧了买家之间的竞争。房地产数据分析公司CorelogicInc(CLGX)提供的数据显示，截至12月11日当周，悉尼和墨尔本的拍卖净成交率分别达到77％和80％，而过去20周，资本合并率已超过70％，这是自2009年以来的最高水平。

汇丰银行预计2017年悉尼房价将上涨4％至6％，而墨尔本房价将上涨2％至4％。澳洲联储官方现金利率为1.5％，市场和经济学家预计明年仍将继续保持在这一水平，因此当前仍然是较为健康的投资状态。

物业投资管理公司Metropole Property Strategists亚德利(Michael Yardney)接受电话采访时表示，澳大利亚投资者普遍需要强劲和稳定的收益回报，除了住宅物业以外，当前并不存在能够提供如此大回报的其他资产类别，但同时亚德利还警告称通过房地产投资挣钱的时代已经结束了。



近期，用于借贷给投资者的市场信心呈现持续上涨势头；而去年则呈现较为萎缩的状态，因为银行监管机构试图限制此类贷款的增长，以避免出现泡沫。澳大利亚政府数据显示，10月，提供给投资者的抵押贷款占据所有住房融资的49％，而2015年仅有44％。

亚德利表示即使房价一直呈现下跌趋势，当地房地产市场信心并不会走向崩溃，主要是因为两大因素，即财富和移民。瑞士信贷集团表示澳大利亚是全球人均财富第二大富有的国家，计点积分的移民制度意味着澳大利亚更为青睐年轻和技术性移民。

查理资本公司最近向亚洲投资者筹集1亿美元(约合7300万美元)，用于全国各地中小型住宅的开发。查理资本驻悉尼分析师Bill Salouris表示，近10年来，澳大利亚(尤其是悉尼)的住宅建筑还远远不够，因此虽然当前仍然存在集中性风险，大城市地区的基本需求仍然相当坚实。

戴尔表示只有三种因素可能会导致房地产市场彻底走向崩溃：利率大幅上涨，失业率普遍飙升以及中国经济大幅放缓。但是戴尔警告称当利率明显上涨时，房价仍然处于“调整区间范围”；戴尔表示，“我并不认为利率仍然相对较低时，整体市场将会陷入崩溃；这并不仅仅是美国式市场的彻底崩盘，同时也是房地产市场的‘急刹车’，房价将在未来几年内呈现温和下跌趋势。”