全球泡沫最大的地产市场在哪？伦敦、多伦多荣登榜首

汇通财经APP讯——两年前，随着不动产的价值开始被高估，然后发现英国伦敦和中国香港是地产市场泡沫风险最高的城市。

这几年来的不同之处在于，瑞银财富管理公司最新的报告里列出了《全球房地产泡沫指数》。从中可以看出全球最大的8个城市现在面临着巨大的投机性地产泡沫。虽然长期的低抵押贷款利率显然是房价快速上涨的罪魁祸首。但温哥华、多伦多和悉尼的房产市场也都“光荣”地被列在了今年的榜单上。

哪些城市的泡沫大？

2016年时，多伦多的泡沫风险似乎是最大的。在瑞银财富管理公司发布的全球地产泡沫指数中，巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、法兰克福、东京和日内瓦的房产估值正被拉高。与之形成对比的是，今年，波士顿、新加坡、纽约和米兰的房地产市场似乎相当有价值，而芝加哥的地产市场仍被低估，就像去年一样。



在地产市场，价格泡沫是一个经常出现的现象。资产价格泡沫是指资产价格（特别是股票和不动产的价格）逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格，并往往导致市场价格的迅速回调，使经济增长陷于停顿的经济现象。除非泡沫破裂，否则它的存在是无法被证明的。典型的迹象包括，房价与当地收入和租金的脱钩，以及实体经济的扭曲，比如过度放贷。瑞银全球房地产泡沫指数基于这样的模式，对房地产泡沫的风险进行了评估。

正如瑞银指出的那样，欧洲央行人为的低利率政策使得抵押贷款的利率低于10年来的平均水平。过去10年抵押贷款利率的下降使得买房变得更加有吸引力，这也使得愿意买房的人变得越来越多。例如，在欧洲的一些城市中，公寓的年度使用成本(抵押贷款利息支付和摊销)仍低于10年的平均水平，尽管其实际价格自2007年以来已上涨了30%。

只要供给不能快速增长，所谓的“超级明星城市”的房价就会与租金、人们的收入和全国范围内的价格水平脱钩。当然，在某种程度上，即使是人为的低利率也不能抵消每年10%-20%实际房价的上涨，这意味着每4至7年房价就会翻倍。

每年房价上涨10%，对应的则是房价每7年翻一番，但这是不可持续的。可有人认为，房价的上涨似乎是有道理的，原因有这些。首先，许多城市的融资条件现在比以往任何时候都更具吸引力。其次，全球中，富裕家庭数量的持续增长似乎使得这些富裕家庭对最具吸引力的住宅区有了需求。

在经济繁荣时期，人们的期望往往是过高的。对上述趋势的乐观预测，将创造出更不切实际的幻想。然而，如果市场情绪变化或利率上升的话，那么调整几乎是不可避免的。在过去，利率重入上行周期，几乎总是引发地产市场的崩盘。此外，价格对国际资本流动的依赖代表着不可估量的风险。

伦敦房价自金融危机以来首次下跌

而一些市场则已经出现了过热后的降温迹象……

上周五公布的新数据显示，伦敦房价第三季度出现自2008年至2009年年金融危机以来的首次下跌。这一数据突显出英国脱欧引发的经济不确定性，以及更高的通胀。全国房价指数显示，在截至今年9月的3个月里，伦敦的平均房价同比下跌了0.63%，至471761英镑。相比之下，英国整体经济增长了2.25%。英国全国首席经济学家加德纳(Robert Gardner)表示，英国南部地区的年增长率已放缓至其他国家的水平。他补充称，伦敦的经济增速明显放缓。

在一段时间内，伦敦房价的上涨速度比英国其他地区快得多，这一趋势今年已迅速降温。在2017年第一季度，伦敦平均房价上涨了5%，接下来的三个月里，房价上涨了1.2%。本周五公布的数据突显出，脆弱的英国脱欧谈判带来的不确定性。尤其是伦敦，可能会受到英国脱离欧盟的影响。同时，消费者的钱包受到通货膨胀的影响，通货膨胀比工资上涨得更快，这是由于英镑贬值造成的。